Mit kell átgondolni, milyen szempontokat kell mérlegelni, mennyi munkával, milyen feladatokkal jár a lakás kiadási tevékenység?
- rövid távra, azaz néhány napra, néhány hétre – ez jellemzően az airbnb vagy ahhoz hasonló rendszerben történő szálláshely biztosítása turistáknak. Ez a mód idegenforgalomhoz tartozó tevékenység, jogilag fizetővendéglátásnak vagy szálláshely szolgáltatásnak minősül, van bejelentési kötelezettség, adószám szükséges hozzá és egyéb adminisztrációs kötelezettségeknek is eleget kell tenni. A jövedelmezősége kedvező kihasználtság esetén magasabb lehet, mint a hosszú távú bérbeadásé, azonban sok tennivalóval is jár, hiszen a lakást úgy kell üzemeltetni mint egy szálloda szobát, ami folyamatos feladatot és állandó munkát jelent. Ez kiváltható, ha kiadjuk a lakás kezelését – sok ilyen profi vállalkozás működik- ez azonban költség, ami a jövedelmezőséget rontja számunkra.
- hosszú távra, azaz minimum 1 éves bérleti időtartamra
- cégnek
A cégnek történő bérbeadásnál a bérlő cég nyilván számlát kér, a számla kiállításhoz adószámot kell kérni a NAV-tól, probléma lehet az ÁFA mentes vagy ÁFA-s számlázás (az alanyi adómentesség kérdéskörével összefüggésben). Természetesen ezek megoldható kérdések, azonban mindenképpen bonyolultabb, mint a magánszemélynek történő bérbeadás.
-magánszemélynek
Magánszemélynek történő bérbeadás magánszemély bérbeadó részéről a legkevésbé bonyolult megoldás, kevesebb adminisztrációval jár, ehhez a tevékenységhez nem kell adószám, csak az adóazonosító jel, és számla helyett ún. számviteli bizonylat is megfelel. A lakást hosszú távon használó bérlővel egy komplex megállapodást kötünk, melyben részletezzük a felek jogait és kötelezettségeit. Tartsuk szem előtt, hogy ez a fajta bérbeadás úgy lesz előnyös számunkra és hoz megfelelő jövedelmet, ha havi rendszerességgel kapott bérleti díj mellett optimalizáljuk a kiadással kapcsolatos költségeket és időt. Ehhez nyújt komoly támogatást az albernet.hu ! Ezt a módot tárgyaljuk a továbbiakban is.
Nagyon fontos a későbbi esetleges kellemetlen meglepetések elkerüléséhez, hogy már előre megfontoljuk és eldöntsük, hogy ki(k)nek adjuk ki a lakást, és ki(k)nek biztosan nem. Néhány jellemző bérlői szegmens, akik között választhatunk:
- magyarok vagy külföldiek (ezen belül csak európaiaknak, vagy más kontinensről érkezőknek is
- diákoknak (ezen belül külföldi vagy csak magyar diáknak)
- gyermekes, kisgyermekes családnak is, vagy csak párnak, vagy csak egyedülállóknak
- kutya, macska, egyéb kisállat megengedett-e
- dohányzó bérlőnek kiadjuk-e
Még folytathatnánk a felsorolást, de az érzékelhető, hogy ha meghirdetjük a kiadó lakást, nagyon sokféle érdeklődővel találkozhatunk, ezért fontos már előre átgondolni, hogy milyen preferenciáink vannak, és ennek alapján megírni a hirdetést. A hirdetésben pl. nyugodtan kizárhatjuk a háziállatot, vagy a dohányzást. Természetesen maga a lakás jellemzői is behatárolják az érdeklődők körét, várható, hogy egy garzont nem fog kivenni egy kétgyermekes család. Vagy ha pl. nem beszélünk idegen nyelvet, nyilván nem célszerű külföldi bérlővel szerződnünk. Ha a lakás egyetem mellet van, érdemes megfontolni a diákoknak történő kiadást (lsd korábbi cikkünk „Kiadjuk-e lakásunkat diákoknak?” albérnet.hu (albernet.hu)
Ez is fontos kérdés, amit elsősorban az adottságok határoznak meg. Ha a lakás be van bútorozva, akkor így érdemes meghirdetni, mert nem valószínű, hogy el tudjuk raktározni a berendezést, ha kiürítjük a lakást. A másik esetben, ha a lakás eleve bútorozatlan, akkor eldöntendő, hogy vásárolunk-e bútort és berendezzük-e, vagy inkább bútorozatlanul hirdetjük meg. Mindkét megoldás jó, mindkét megoldás működik, de itt is fontos mindezt előre tisztázni.
A megcélzott bérlői kör is meghatározza, hogy bútorozottan vagy bútor nélkül adjuk bérbe a lakást. Egy fiatal pár, vagy diák bérlő elősorban bútorozott lakást keres, ahogy egy külföldi bérlő szinte 100%-osan csak bútorozott lakás iránt érdeklődik. Ugyanakkor egy család preferálhatja a bútorozatlan ingatlant, hiszen rendelkezhet saját berendezéssel.
Ami a minőségi kínálathoz elengedhetetlen, az a gépészeti felszereltség, tehát működő konyha minden beépített konyhagéppel, hűtővel, és fürdőszoba mosógéppel.
Milyen legyen a bútor? Ez talán nem tűnik túl lényegesnek, pedig itt is vannak fontos szempontok. Először is ne a magunk ízlésének maximálisan megfelelő berendezésre törekedjünk, hanem próbáljunk meg a Bérlő fejével gondolkodni, és a funkcionalitást helyezzük előtérbe. Mire van szüksége egy Bérlőnek? Nyilván arra, hogy legyen elég tárolóhelye, minden cuccát el tudja pakolni, legyen jó az alvóhely, és legyen asztal, székek, stb. De ne essünk túlzásokba sem, felesleges túlzsúfolni a lakást, főleg azt a hibát kerüljük el, hogy pl. szükségtelenné vált nem használt bútorunkat tesszük a lakásba, bár nem illik oda (nehogy kidobjuk, jó lesz az…). Persze nem kell a legújabb trend szerinti drága bútorokkal berendezni a lakást, az arany középút a megoldás itt is. A lényeg, hogy egy funkcionális, megjelenésében egységes stílusú berendezést kínáljunk, a letisztult, egyszerűbb design (pl. Ikea) mindig jó.
Fontos, a tevékenység megkezdése előtt eldöntendő kérdés ez is. Lehet, hogy csak rövidtávra tudjuk kiadni az ingatlant, aminek számtalan oka lehet (egy év múlva tervezzük eladni, vagy beköltözik a gyermek, stb). Esetünkben rövidtáv fél-egy évet jelent, és az ingatlant ennek megfelelően kell meghirdetni, és olyan bérlőt találni, akinek ez megfelel. Az előbb tárgyalt szempontokra is befolyással van, ha csak limitált ideig adjuk ki a lakást, mert pl. egy évre nem fogjuk kiüríteni ha be van rendezve vagy bebútorozni, ha egyébként nincs bebútorozva. Azt is mérlegelni kell, hogy fél-egy évre érdemes-e egyáltalán kiadni egy frissen felújított lakást, az elérhető jövedelem és a normál amortizáció költsége hogyan viszonyul egymáshoz, azaz megéri-e? Persze az is szempont, hogy miért álljon egy lakás egy évig üresen, ha egyébként jövedelmet is hozhat?
Az kijelenthető, hogy egy hosszú távra, több évre kiadható lakással jóval több a lehetőségünk, és nagyobb rugalmasággal tudjuk kiadni. A hosszú távnál a kiadáshoz szükséges berendezések költségének megtérülése is kedvezőbb.
Nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy mennyire fontos egy jól megírt, mindenre kiterjedő bérleti szerződés kötése. A probléma mentes lakásbérlésnek a legalapvetőbb biztosítéka a szerződés. Az írásba foglalt feltételek rögzítése épp annyira érdeke a Bérlőnek, mint a Bérbeadónak. A későbbi esetleges félreértések, viták elkerülése érdekében pontosan meg kell állapodnunk és ezeket a szerződésben részletesen le kell írnunk. A legfontosabbak:
- Bérlő és Bérbeadó személyes adatai
- a bérlemény azaz a kiadott lakás pontos adatai
- a bérleti díj összege, fizetés módja, esedékessége, (fizetési határidő)
- kaució van-e, és mennyi
- milyen időtartamra (határozott vagy határozatlan) kötjük a szerződést
- közüzemi díjak (rezsi) fizetése
- szerződés módosítási feltételek (pl. bérleti díj emelés ideje, mértéke)
- szerződés felmondásával kapcsolatos tudnivalók
Tehát a lakásbérléssel kapcsolatos minden alapvető és kiegészítő információnak szerepelni kell a szerződésben.
Egy részletes lakásbérleti szerződés minta letölthető: https://albernet.hu/plans/one-time-services/
Bármilyen összeg - elsősorban a bérleti díj, de ugyanígy a havi rezsi díjak vagy egyéb költségek - átadása csak és kizárólag átvételi elismervény vagy nyugta ellenében történjen meg. Ez mindkét félnek egyformán érdeke, a Bérlő ezzel tudja igazolni, hogy kifizette a pénzt, a Bérlő ezzel tudja igazolni, hogy mennyit vett át. Ha nincs papír, esetleges vita esetén nincs ami igazolná a kifizetett / átvett összegeket. Ráadásul egy jól elkészített átvételi elismervény, bizonylat részletesen tartalmaz minden adatot, így évek múlva is egyértelműen visszakereshető és beazonosítható hogy mi került kifizetésre. Az albernet.hu erre tökéletes megoldást nyújt!
Egyéb ajánlott adminisztrációs feladatok, amelyeket szintén a későbbi nézeteltérések elkerülése érdekében érdemes megtenni:
- átadás-átvételi jegyzőkönyv a lakásról bérbeadáskor és a bérlő kiköltözésekor. Ebben rögzítjük a lakás aktuális állapotát, a lakásban lévő berendezési tárgyakat – főleg ha a lakás bútorozott, a berendezési és felszerelési tárgyakról érdemes listát készíteni.
- a közüzemi mérőórák pontos állásának rögzítése, amely alapján pontosan el tudunk számolni a rezsiköltségekkel.
Fentiekhez kapcsolódóan érdemes fényképeket készíteni a lakásról, melyen jól látszik az állapota, a berendezési, felszerelési tárgyakról, a mérőórákról – ez csak néhány kattintást, majd le kell menteni a felvételeket, amelyek bármikor elővehetők, és sok esetleges félreértést kizárhatnak.
Nagyon fontos figyelembe venni, hogy a lakáskiadási tevékenység munkával és időráfordítással jár. Az nem reális elképzelés, hogy „kiadom a lakást és csak szedem a havi bérleti díjat, és nem kell csinálnom semmit”. Igenis a kiadott lakással és a bérlőjével foglalkozni kell, pont ezzel tudjuk megelőzni bármilyen probléma kialakulását és biztonságossá tenni a bérbeadást. Alapvetés, hogy a Bérbeadó köteles biztosítani az ingatlan zavartalan használatát, ugyanakkor a Bérbeadó ellenőrizheti a lakás használatát, amit Bérlőnek tudomásul kell venni és el kell fogadni. Tehát itt is mindkét félnek van joga és kötelezettsége: a Bérlő jogosan várja el, hogy a bérelt ingatlant zavartalanul használhassa, ugyanakkor a Bérbeadónak is joga van a tulajdonát képező lakást, annak állapotát ellenőrizni. Ezeket a nagyon fontos részletszabályokat a lakás bérleti szerződésben kell pontosítani úgy, hogy mindkét félnek megfelelő legyen. Ki kell térni a szerződésben az ellenőrzés lehetőségére, gyakoriságára, az arról való előzetes értesítésre, stb.
Mindenképpen javasolt a havi egy rendszeres találkozás a lakásban a Bérlővel, amikor a havi fizetendő bérleti díj és rezsi elszámolások mellett egy gyors körbenézéssel ellenőrizhető a lakás. Ilyenkor lehet észrevételt tenni az állapotra, tisztaságra, és a Bérlőnek is van lehetősége jelezni, ha valami javításra, karbantartásra szorul. A rendszeres havi személyes kapcsolattartás sok olyan problémát megelőzhet, ami a megoldás halogatásából alakulhat ki (pl. egy csöpögő csap javításának elmaradása komoly károkat okozhat).
A fentiekben részletezett havi elfoglaltság mellett további idő és energia valamint költségráfordítást jelenthet az esetleges karbantartási munkák elvégeztetése is. A karbantartásra vonatkozó kötelezettségeket is a bérleti szerződésben kell részletezni, általános elv, hogy a napi karbantartás, javítási ügyek (pl. kiégett izzó kicserélése) a Bérlő kötelessége, a lakás működését biztosító javítások elvégeztetése (pl. a cirko javítása) a Bérbeadó kötelessége. Fontos tudni, hogy a veszélyt okozó, vagy a lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibákat a Bérbeadó késedelem nélkül köteles kijavítani. Tehát időnként a havi rendszeres elfoglaltság mellett egyéb okból is szükséges lehet a lakással foglalkozni.
Nem hangsúlyozható eléggé a havi elszámolás fontossága, ami miatt is érdemes találkoznunk a Bérlővel. Eleve havi bérleti díj fizetésben állapodunk meg, értelemszerűen a rezsi elszámolása is a havi számlázás alapján történik. Mindenképpen havi szinten kell rendezni ezeket a költségeket, így megelőzhetjük bizonyos tartozások felhalmozódását és az ebből adódó problémákat (pl. áram kikapcsolása). Az átvett pénzösszegekről mindig legyen papír, azaz átvételi elismervény, bizonylat!